每經(jīng)記者 陳利????每經(jīng)編輯 魏文藝????

　　代建行業(yè)的競爭愈發(fā)白熱化。據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年，代建房企新增建筑面積達(dá)到約2.2億平方米，較上年增長27%，新增建筑整體規(guī)模首次超過2億平方米。盡管市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但增速下降26個百分點，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

　　中指研究院最新發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年，28家典型代建企業(yè)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長7.7%，這一增長速度相較于2018年至2023年的全國代建行業(yè)年平均增長速度有所下滑。其中，綠城管理以3649萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積穩(wěn)居行業(yè)首位，旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積緊隨其后，位列第二和第三。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然代建企業(yè)新增簽約面積速度有所下降，但在2024年，市場上有意愿、有能力的房企幾乎全部“下場”。截至2024年9月，已有超百家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計2025年代建市場的競爭仍將非常激烈，但市場規(guī)模的增長可能不會太大，有可能與2024年持平。

　　超百家房企入局代建

　　2024年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，主動轉(zhuǎn)型至新賽道已成為房企的普遍選擇。

　　根據(jù)克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關(guān)業(yè)務(wù)。具體而言，在2024年上半年銷售額排名前50的房企中，有46家已布局代建業(yè)務(wù)；而在銷售額百強(qiáng)房企中，進(jìn)軍代建領(lǐng)域的企業(yè)占比高達(dá)約80%。

　　隨著市場競爭加劇，代建行業(yè)的市場集中度有所下降。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，截至2024年底，排名前十的企業(yè)占據(jù)了58%的市場份額，而剩下的近百家企業(yè)瓜分了剩余的42%市場份額。

　　此外，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2024年，綠城管理、旭輝建管以及藍(lán)城集團(tuán)憑借3649萬平方米、1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積，穩(wěn)居行業(yè)前三甲。

　　其中，TOP5企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為1783萬平方米，同比增長3.5%；TOP6~20企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值為640萬平方米，同比大幅增長21.9%；TOP21~30企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為171萬平方米，同比增長6.2%。

　　“從各陣營代建企業(yè)的發(fā)展情況來看，總體趨勢呈現(xiàn)出頭部穩(wěn)健、中部崛起的態(tài)勢?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，由于頭部企業(yè)新增規(guī)模較大，其增速相對較慢，難以維持快速增長，這與服務(wù)行業(yè)規(guī)模增速的普遍規(guī)律相吻合。

　　以龍湖龍智造為例，自2022年品牌首次亮相以來，至今已與多家行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，包括大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)、中國東方、螞蟻集團(tuán)、小米集團(tuán)以及未央城建等央國企，以及地方平臺公司、AMC、保險公司和大廠高校。

　　僅2024年，龍湖龍智造就新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米；已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超過2400萬平方米；在管銷售業(yè)態(tài)項目中，全年累計銷售達(dá)106億元。與此同時，2024年龍湖龍智造還全新發(fā)布了千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品、龍智精工裝配式“6+N”產(chǎn)品以及龍智設(shè)計“5M虛擬建造”產(chǎn)品等三大類產(chǎn)品服務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，越來越多的出險房企，也進(jìn)一步尋求在代建領(lǐng)域的突破機(jī)會。

　　以旭輝建管為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從旭輝集團(tuán)了解到，2024年，旭輝建管團(tuán)隊規(guī)模從400多人增加到800多人，新簽約規(guī)模排名從2023年的第七位提升5個位次至行業(yè)第二。截至2024年底，旭輝建管累計在管項目近200個，累計在管總建筑面積超過3000萬平方米，累計項目城市覆蓋超過70個。

　　“2025年，旭輝建管仍會保持增長，但策略有所調(diào)整，從最初強(qiáng)調(diào)規(guī)模到現(xiàn)在規(guī)模與質(zhì)量并舉，會把簽約質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量看得更重，包括2025年整個經(jīng)營指標(biāo)到給各區(qū)域下達(dá)的任務(wù)要求都一樣?！毙褫x建管總裁劉冰洋在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

　　再看融創(chuàng)中國，2024年將代建平臺更名為而今管理，全年新簽約代建面積為756萬平方米，暫時位列新簽規(guī)模排行榜第十二位。不過，從其更名可以看出，融創(chuàng)中國未來也將更加重視代建業(yè)務(wù)的拓展。

　　值得注意的是，2024年，國企、央企正逐步成為代建領(lǐng)域的新勢力，如潤地管理、招商建管、綠地智慧等企業(yè)，打破了以往民營企業(yè)主導(dǎo)的局面。

　　“代建行業(yè)目前競爭較為激烈，行業(yè)從原來的主流房企為主到現(xiàn)在大量國央企進(jìn)入，包括地方性企業(yè)紛紛加入，代建公司數(shù)量在不斷增加。”在劉冰洋看來，代建行業(yè)其實不是特別大的一個行業(yè)，不像原來地產(chǎn)有十幾萬億元規(guī)模，可以由很多企業(yè)來做。

　　政府代建正處于“風(fēng)口”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2024年，政府代建業(yè)務(wù)已成為房企在代建領(lǐng)域拓展的主要著力點。

　　根據(jù)億翰智庫的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年，TOP10代建企業(yè)在政府代建方面的新簽規(guī)模約為4867萬平方米，占其總新簽規(guī)模的比重高達(dá)82.7%。

　　同時，中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2024年的政府代建項目中，綠城管理憑借1145萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積位居榜首，而潤地管理和旭輝建管則分別以1016萬平方米和730萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積緊隨其后，位列第二和第三。

　　劉水表示：“當(dāng)前，部分企業(yè)一方面在積極獲取保障性住房、城中村改造等政府代建項目；另一方面，也在不斷嘗試探索各類政府代建新模式。”

　　以旭輝建管為例，目前，國資委托類業(yè)務(wù)占旭輝建管總業(yè)務(wù)的比重已經(jīng)超過50%；AMC（資產(chǎn)管理公司）委托業(yè)務(wù)占比接近10%，其中2024年該類業(yè)務(wù)占其新簽約代建面積的46%。劉冰洋表示，未來旭輝建管將繼續(xù)重點布局國資類和AMC類業(yè)務(wù)。

　　而華潤置地的早期代建業(yè)務(wù)主要集中在園區(qū)、體育館等政府代建項目上發(fā)力。從2008年華潤置地接手深圳灣體育中心項目，此后其代建業(yè)務(wù)逐步拓展至保障房、市政道路、學(xué)校、醫(yī)院、河道、公園、工業(yè)園區(qū)等。而招商建管代建業(yè)務(wù)中的政府代建比重達(dá)到75%，其中按照項目性質(zhì)來看，歸屬于公建配套的代建比重接近六成。

　　此外，綠地控股、國貿(mào)地產(chǎn)、中天美好和宋都管理的代建業(yè)務(wù)中，2024年前三季度的政府代建面積占比均超過60%。

　　另據(jù)克而瑞對29個重點城市的監(jiān)測，商品住宅項目代建中，城投公司在集中供地中托底拿地的項目是主要來源?！坝捎诔峭豆咀陨碓陂_發(fā)運營、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開發(fā)商，因此在城投托底拿地后由專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行全過程代建代銷服務(wù)?！?/p>

　　按項目開盤時間來看，2020年和2021年，29個重點城市開盤的項目中代建的比例不足0.7%，此后逐步提升，2023年29個重點城市代建比例達(dá)到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進(jìn)一步增長至6.28%。

　　“目前，核心城市的商業(yè)代建比例仍然較低，在近萬個在售項目中，代建比例（按項目個數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達(dá)國家較高的代建滲透率相比，代建領(lǐng)域未來還有很大的提升空間?！笨硕鸱治鲋赋觯诘湫统鞘兄校L沙2021年以來城投拿地數(shù)量的比例達(dá)到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當(dāng)前代建比例為0.71%，兩者還未達(dá)到平均水平1.67%。

　　而當(dāng)交付力成為行業(yè)關(guān)鍵詞時，房地產(chǎn)代建企業(yè)也將交付擺在了更為重要的位置。從中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2024年，代建行業(yè)交付規(guī)模TOP10企業(yè)累計交付房屋約18.84萬套，綠城管理以約8.03萬套的交付量排在榜首，中原建業(yè)和建發(fā)建管分別以約4.70萬套和2.18萬套排在第二和第三位。

　　需要注意的是，在“保交付”政策頻出之下，近兩年紓困代建發(fā)展迅速。除綠城管理、信達(dá)等企業(yè)外，民營企業(yè)中金科、華宇形成了“后進(jìn)先出”獨具特色的代建紓困模式。如金科金建管2024年上半年新拓代建項目中有34%來自紓困項目，紓困項目在管達(dá)到8個，總建面接近170萬平方米。

　　對于2025年的代建市場，劉冰洋認(rèn)為，競爭同樣會非常激烈，還有更多企業(yè)會入局代建賽道?！暗袌鲆?guī)模不一定會有太大增長，可能會與2024年持平。未來應(yīng)該是以頭部企業(yè)長期生存，保持業(yè)務(wù)的連續(xù)性，每年獲得一定合理數(shù)量的項目?！?/p>

　　封面圖片來源：視覺中國