文/樂居財經 嚴明會

　　同為閩系房企，赴京趕考，國貿地產和建發地產的境遇卻大相徑庭。

　　短短一個多月時間，建發地產在帝都殺紅了眼。它先是以24.3億元拿下豐臺新宮“回爐地”，而后又跟華潤、金茂硬杠，以90.4億元勇奪海淀朱房地塊。

　　沒有對比，就沒有傷害。相較之下，國貿地產在京城就好似“小透明”。2024全年，它在北京土拍市場顆粒無收。

　　沒有新地，意味著未來隨著存量的持續去化，國貿地產就會在北京出現斷糧、無房可賣的局面，壓力給到了國貿地產北京公司總經理孫志勇。

　　但眼下，孫志勇或許最發愁的還是項目去化與回款。

　　一路之隔的國譽頌橫空出世后，國貿瑨上更難賣出去了。

　　國譽頌項目戶型面積段為85-145㎡的三居至四居，所有戶型都是南北通透，帶南向開敞陽臺、北側設備平臺、側向飄窗。

　　要知道瑨上那時候可沒有陽臺，只有飄窗可送。

　　國貿瑨上的網簽率也很讓孫志勇著急。拿證542套，網簽也才84套，去化率15.5%，簽約面積8264.64㎡，成交均價40954.58元/㎡，成交金額才3.38億元。

　　該項目地塊以13.04億元競得，地價履蓋率不到26%。按照這個速度，孫志勇還要好幾年才能把地價賣回來。

　　未來，通州更多帶陽臺、得房率更高、有“好房子”標準的新盤一出來，國貿瑨上還要面臨后浪的沖擊，它將徹底淪為滯銷產品。

　　01

　　在開盤的時候，國貿瑨上周邊并沒有啥新盤，但為何銷售成績還是不理想？

　　這跟孫志勇的營銷打法脫不了關系。在業內人士看來，“在北京以改善為主的市場，瑨上卻打剛需盤的打法，以降價拉銷售。買的客戶是奔品質和漲價來的，你卻搞個開盤再降價，人家誰敢買啊。”

　　目前，國貿瑨上的成交均價40954.58元/㎡，較銷售指導價4.7萬/m2，打了八七折。

　　國貿瑨上項目總建面約5.7萬㎡，規劃了15棟4-8層低密洋房，分為南北兩個地塊，北區9棟，容積率1.8；南區6棟，容積率1.6。它于去年4月開盤，供應了542套，面積段60-139㎡，主推96-142㎡三居和69-91㎡兩居。

　　在戶型設計上，國貿瑨上并不占優勢。例如，75平兩居屬于細長條狀。

　　一般細長條狀的戶型會存在通風不暢、采光差、面積浪費、得房率不高。國貿瑨上這個戶型從玄關到餐廳的過道面積被浪費；衛生間是暗衛；廚房面積也不大。

　　眼下，城建國譽頌的戶型直接對標國貿瑨上。

　　拿瑨上98平三居戶型和國譽頌100平三居戶型做一個對比。在贈送面積上，瑨上只有南北和側邊飄窗；國譽頌南向三面寬（含端戶飄窗）約10.7米，開敞陽臺進深達1.8米，東側還有飄窗和設備平臺為全贈送面積，戶型圖上是三個臥室+一個衛生間，但有預留下水管，實際設計上可做到四室兩廳兩衛。

　　國譽頌總贈送面積超15㎡，包括開敞陽臺一半面積7㎡+設備平臺、飄窗全贈送8㎡，加贈送面積之后得房率預計超95%。

　　在大戶型上，瑨上也根本不是國譽頌的對手。

　　瑨上139平三居戶型為了做到生活起居互不干擾，把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。但這樣一來，空間較為封閉，互動性較差。客人上廁所出來，會看到主人的臥室。此外，在贈送面積上也是贈送飄窗。

　　國譽頌145平三居戶型則是經典四葉草布局，南向三面寬約14.7米，南向主臥與開敞式陽臺相連，西向帶轉角飄窗，包括主衣帽間都有窗。這個戶型的總贈送面積將超27㎡，包括開敞陽臺計一半面積10.3㎡，南北側雙挑空和兩處設備空間共計16.7㎡，另有西側3個飄窗位。預計加贈送后的實際得房率可達100%。

　　這樣看來，不管是戶型布局還是贈送面積上，國譽頌對瑨上無疑是降維打擊。

　　有意思的是，瑨上挑選的設計公司是隔壁對手北京城建集團旗下公司——北京市住宅建筑設計研究院，中標報價為375萬元。

　　02

　　孫志勇選中的國貿瑨上，屬于地理位置和生活配套均欠佳。

　　在通州樓市版圖中，宋莊存在感較低，其往東沒多遠就是潮白河，而過了潮白河就是燕郊，燕郊的房價都斬到腳脖子。而國貿瑨上所在周邊生活配套缺失，項目一公里外有一個宋莊藝術小鎮。

　　在北京，除了通州順義，國貿地產還布局海淀、石景山等，但也都是聯合其他開發商一起打造，例如北京學府壹號院、長安譽等項目。

　　這也造成了國貿地產在北京并沒有啥有記憶點的代表作，購房者不買單也情有可原。

　　此次，國貿瑨上的合作方，是有國資背景的山西建投。

　　值得一提的是，這宗地塊僅有兩家房企報名參拍，它們分別是山西建投和廈門國貿。

　　但在土拍現場，這二位均未舉牌出價，最終由山西建投旗下的天津晉恒房地產開發有限公司（簡稱“晉恒房地產”）以底價13.04億元競得，成交樓面地價22788元/平方米。

　　緊接著2023年10月底，項目公司北京晉心房地產開發有限公司（簡稱“晉心房地產”）成立，法定代表人為馮艷華?，并在去年2月引入廈門國貿旗下的貿悅房地產。變更后，晉恒房地產和貿悅房地產分別持股51%和49%。

　　詭異的是，去年7月，晉心房地產的注冊資本從130400萬元銳減至3000萬元，下降97.69939%。

　　在地產圈，并不是所有的合作都是你儂我儂，國貿瑨上就有一段小插曲。

　　有信源稱，國貿與山西建投雙方持續吵架、對峙。更勁爆的是，網上流傳出建投國貿瑨上項目建投方銷售實名舉報，項目某女領導濫用權力，欺上瞞下，無故加班，和客戶亂承諾。

　　較為少見的是，瑨上單單項目總經理就有兩位。其中，國貿地產北京公司派出了張博，山西建投城運集團京津冀區域則派出了薛俊龍。

　　03

　　像國貿地產這類閩系房企北上京城是想分散投資，避開重倉廈門和福州，沒想到現在瑨上項目卻讓它無法抽身，甚至有可能拖累集團業績增長的后腿。

　　好在這個項目是合作項目，賣不好還可以說是合作方的問題，責任都在別人。

　　去年一整年，孫志勇使盡渾身解數賣房，但國貿地產在北京還是難逆風翻盤。《2024年北京房企銷售TOP30》榜單中，國貿地產缺席了，建發地產則位列第十。

　　馬上要過年，孫志勇的工作壓力更大了，如果無法兌現考核目標，來年能不能坐穩位置還是一個未知數。

　　但孫志勇或許并不在乎去留，在京城地產圈，他過往的跳槽很是頻繁，并尤為熱衷為閩系房企打工，先后在中駿、金輝等房企任職。

　　只不過眼下，對于孫志勇而言，再跳槽并不容易。在國企有一個鐵飯碗，還是最優的選擇。