來源：投資作業(yè)本Pro

　　1月12日，中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問黃奇帆對(duì)中國房地產(chǎn)問題的根源及未來趨勢作出深度分享。

　　投資作業(yè)本課代表整理了要點(diǎn)如下：

　　1、可以說，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的調(diào)整，是20年來最嚴(yán)重的調(diào)整。

　　但整個(gè)20年其實(shí)沒有一次像樣的調(diào)整，一直是一路歌舞升平，一路發(fā)展。所以突然來了一次大調(diào)整也很正常。

　　2、我們可以明確地說，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，也沒有像日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。

　　3、中國的城鄉(xiāng)融合從宏觀上會(huì)為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)性的需求。這需求剛需還是在的，慢慢的會(huì)釋放。

　　4、我們這場房地產(chǎn)的危機(jī)關(guān)鍵是產(chǎn)能過剩。

　　最終會(huì)有個(gè)幾萬億甚至10萬億來收購房地產(chǎn)的庫存。

　　這件事一舉三得，市場增加了老百姓理財(cái)?shù)馁Y金資本，政府多了20%人口獲得保障房居住的能力，房產(chǎn)商把自己十年、二十年積累賣不掉的庫存打了個(gè)6折，賣給了中國政府，一舉三得，化債就把它化掉了。

　　5、中國的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)關(guān)系在這一次調(diào)整中會(huì)得到化解。

　　在這一次改造以后進(jìn)行調(diào)控，會(huì)把現(xiàn)在房產(chǎn)商百分之八九十的負(fù)債率，著力降到50%左右。

　　6、開發(fā)商這些不規(guī)矩的、不規(guī)范的，一根筋吊著發(fā)瘋的行為，今后都會(huì)逐漸會(huì)減少。

　　2-3年后，中國房產(chǎn)商的企業(yè)注冊(cè)為造房子的企業(yè)會(huì)降到2萬個(gè)以內(nèi)（現(xiàn)在是9萬）。

　　7、經(jīng)過這一場暴風(fēng)雨的洗滌，中國房產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)新格局新常態(tài)。不管是金融還是建設(shè)規(guī)劃，還是各個(gè)方面都會(huì)有更好有序地發(fā)展。

　　8、總而言之三個(gè)6分之1。一租房年收入6分之1租房；一生收入四十多年收入的6分之1買個(gè)房；作為一個(gè)市長，城市管理者，一般是每年GDP的相當(dāng)于6分之1來建房。

　　9、中長期來說，我們的城鄉(xiāng)融合為城市會(huì)提供大量人口，會(huì)把房地產(chǎn)過剩的產(chǎn)能會(huì)吸收掉一塊。

　　第二，當(dāng)下短期來說，中央政府已經(jīng)出臺(tái)的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。

　　最后歸結(jié)為一句話，2025中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點(diǎn)。這一點(diǎn)大家要有個(gè)樂觀向上的判斷，房地產(chǎn)在2025年以后，不會(huì)再像過去四年對(duì)中國經(jīng)濟(jì)是負(fù)拉動(dòng)。

　　黃奇帆認(rèn)為，雖然中國房地產(chǎn)市場在調(diào)整，但中國戶籍人口城市化率才48%，過去幾十年增加了30個(gè)百分點(diǎn)，今后幾十年還可以加30個(gè)百分點(diǎn)，我們有足夠的循環(huán)空間以后可以化解。

　　他還強(qiáng)調(diào)，2025年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產(chǎn)再來五年翻一番。至少隨著GDP十五年、二十年翻番，房地產(chǎn)也同步增長，這是會(huì)出現(xiàn)的新格局。

　　以下是投資作業(yè)本課代表（微信ID：touzizuoyeben）整理的精華內(nèi)容，分享給大家：

　　過去四年房地產(chǎn)跌了多少？三個(gè)重要指標(biāo)跌超60%兩個(gè)指標(biāo)跌50%

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，在最近的四年，從2021到去年2024出現(xiàn)了重大的調(diào)整。

　　這個(gè)調(diào)整如果按照年度的指標(biāo)，環(huán)比同比怎么算，每年幾個(gè)點(diǎn)，看不出到底跌了多少，很碎片化。要把去年的指標(biāo)跟2020年的指標(biāo)比，這就知道四年跌幅有多大。

　　講房地產(chǎn)一般講五個(gè)指標(biāo)。

　　一個(gè)指標(biāo)是每年整個(gè)國家或者一個(gè)城市的房地產(chǎn)建筑量，房地產(chǎn)包括住房和非住房。

　　2020年是22億平方米，2024年12個(gè)月數(shù)據(jù)還沒出來，根據(jù)11個(gè)月的數(shù)據(jù)，再加一個(gè)月估值來算，大約是6億多平方米。從22億變6億多，差不多跌了65%。這是一個(gè)嚴(yán)重的下跌。

　　第二個(gè)，除了建房以外，建好的房子一手房銷售，2020年銷了18億平方米，2024年銷售量是5億平方米，也差不多跌了60%幾，這兩個(gè)60%幾。第三個(gè)，土地批租量，2020年全國土地批租8.7萬億人民幣，2024年樂觀預(yù)計(jì)就在3萬億，到10月份，土地批租量實(shí)際是兩萬多億，假如后邊兩個(gè)月又加了1萬億，是3萬多億。總而言之，8.7萬億減掉五萬多億，差不多也要打了6折、6.7折。所以有三個(gè)重要指標(biāo)跌了60%幾。第四個(gè)指標(biāo)，大家關(guān)心的就是房價(jià)，房價(jià)總體上跌了40%-50%，年底指標(biāo)還沒出來，到11月份全國的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)跟2020年的房價(jià)比，要跌了40%左右，有的地方多一點(diǎn)，有的地方少一點(diǎn)。第五個(gè)，房地產(chǎn)一直占中國全部金融系統(tǒng)貸款融資的40%。金融系統(tǒng)每年總要有相當(dāng)于40%的錢是給了房產(chǎn)商或者給了老百姓。房地產(chǎn)的融資兩個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)是老百姓買房子按揭貸款的融資，老百姓買房欲望大幅度下降，所以銀行想借錢給老百姓，按揭貸款也借不出去。所以按揭貸款的年度總量比2020年減掉50%左右。開發(fā)商倒是想要錢，但信譽(yù)不好，負(fù)債率極高，銀行不敢再大量借錢給開發(fā)商，哪怕這會(huì)兒要借1000億給你，你就可能跟我壞賬了。所以實(shí)際上開發(fā)商的融資能力也大幅減弱，也少了50%左右。我講這段話的意思是，五個(gè)指標(biāo)中三個(gè)指標(biāo)跌了三分之二左右，兩個(gè)指標(biāo)差不多跌了50%。

　　房地產(chǎn)出現(xiàn)20年來最嚴(yán)重調(diào)整屬于正常，此前一路歌舞升平

　　在這個(gè)意義上講，你當(dāng)然可以說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的調(diào)整，是20年來最嚴(yán)重的調(diào)整。

　　中國房地產(chǎn)是在90年代以前，中國沒有真正意義上的房地產(chǎn)，有的是政府、企業(yè)、機(jī)關(guān)拿錢叫施工單位造房子，這不叫房地產(chǎn)業(yè)，就是自己給自己造房子。

　　真正有房產(chǎn)商是從三個(gè)標(biāo)志性現(xiàn)象開始的：

　　一是市場上成立了一批國有、民營專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)；

　　二是這個(gè)企業(yè)可以向政府批租土地了，而中國土地批租是從1992年從浦東、深圳起步，最后變成鋪天蓋地的土地批租運(yùn)動(dòng)；

　　三是老百姓買房有按揭貸款，中國是從1994年、1995年從建行開始讓老百姓能夠按貸款買房了。這是三個(gè)標(biāo)志性現(xiàn)象。

　　到了2000年左右，朱镕基當(dāng)總理的時(shí)候，推出了一個(gè)重要決策，即黨中央決策，中國政府對(duì)老百姓，各種國有、民營事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)給老百姓分配房屋，分配公房的體制基本上消除。

　　在這個(gè)意義上，老百姓就普遍地市場化買房了，房產(chǎn)商有市場化批地、市場化貸款、市場化造房等。

　　房地產(chǎn)事業(yè)是90年代起步的，那么到了2000年、2010年，整個(gè)20年其實(shí)沒有一次像樣的調(diào)整，一直是一路歌舞升平，一路發(fā)展。所以到了這20年，突然來了一次大調(diào)整也很正常。

　　大家現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)有一種擔(dān)心，認(rèn)為中國這個(gè)調(diào)整的幅度甚至比日本的還嚴(yán)重。是不是像日本90年房地產(chǎn)危機(jī)使得整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)20年低迷，大家就在討論這個(gè)問題。第二個(gè)，中國房地產(chǎn)這場危機(jī)是否會(huì)引發(fā)像美國2007 - 2008年的次貸危機(jī)？

　　因?yàn)樗^次貸危機(jī)就是一個(gè)房地產(chǎn)的危機(jī)引發(fā)的。我們可以明確地說中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，也沒有像日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。

　　不要糊涂把中國地產(chǎn)和美國次貸做聯(lián)系，是自亂陣腳，自作多情

　　什么意思呢？我們要說一個(gè)具體道理。

　　第一，美國的次貸危機(jī)是美國政府在2000年遇上了互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機(jī)和911事件以后，美國經(jīng)濟(jì)低迷，為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，搞得異常破天荒違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。他當(dāng)時(shí)定了所有美國人，不管你是黑人白人窮人富人買房都可以零首付，一點(diǎn)本金都不要。

　　你可以去買一套房，借20萬、30萬、50萬美元買個(gè)公寓。買了以后房價(jià)如果漲了20%，這個(gè)時(shí)候我的貸款本來是百分之百貸款，現(xiàn)在漲了20%，貸款占整個(gè)價(jià)值的80%，我就等于有20%本金了。

　　美國政府很荒唐地還允許老百姓套現(xiàn)，再借一次錢，把百分之百的貸款增加20%貸款，把里邊增值了變成本金的20%套現(xiàn)，套現(xiàn)可以養(yǎng)家糊口，可以吃飯旅游，可以消費(fèi)，這么一來，有個(gè)七八年時(shí)間把美國經(jīng)濟(jì)搞亂了。

　　這個(gè)次貸，次級(jí)貸款，房產(chǎn)商也不去消滅次貸，而是樂此不疲，因?yàn)橛写钨J使得房地產(chǎn)銷售非常暢快。

　　銀行發(fā)放次貸也不是怕銀行倒閉，銀行把次貸打個(gè)包為CDS債券在美國的資本市場發(fā)債。這個(gè)發(fā)債利息比較高，還讓買股票的老百姓放大40倍杠桿。也就是你有一億買債券可以買成40億，可以透支。

　　所以美國的雷曼兄弟公司，200年的證券頭牌老公司，最有名的公司，猶太人的公司，他用了40億美元本金，買次貸，放大40倍，變成1600億。1600億的房產(chǎn)如果增值10%，它就能夠賺400億。

　　所以在這個(gè)意義上講，賺的時(shí)候發(fā)瘋一樣賺，輸?shù)臅r(shí)候輸個(gè)20%，那么就40億乘上數(shù)個(gè)20%，這20乘以40倍就是800%，在這個(gè)意義上的一場危機(jī)，最后次貸危機(jī)來了，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個(gè)海嘯，形成全世界10萬億美元的資產(chǎn)壞賬。

　　中國房地產(chǎn)，中國政府從來清醒，沒有允許任何地方任何企業(yè)搞零首付。如果有零首付違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)一定把他斃了。在這個(gè)意義上講，中國基本上沒有普遍的零首付。第二，中國房地產(chǎn)的各種不良債務(wù)，從來沒有當(dāng)做一個(gè)包去發(fā)債券讓你高杠桿去炒。所以總而言之，房地產(chǎn)如果破產(chǎn)，是一個(gè)公司的破產(chǎn)，如果有壞賬是局部的壞賬，它沒有幾十倍杠桿變成金融市場的壞賬，也沒有發(fā)瘋一樣的高杠桿。

　　零首付讓老百姓買房里邊變成有許多的泡沫。所以中國不存在這樣的金融基因，中國房地產(chǎn)哪怕現(xiàn)在有問題，那是一個(gè)庫存太大的問題，是一個(gè)去庫存去產(chǎn)能的問題，是房產(chǎn)公司負(fù)債率比較高，百分之五六十、七八十。

　　但總而言之，那是一個(gè)企業(yè)的負(fù)債，企業(yè)不是買債券的杠桿比，而是企業(yè)自己生產(chǎn)運(yùn)行的債務(wù)率比較高。

　　總之這一點(diǎn)，不要把中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的危機(jī)也好，困難也好，糊里糊涂地去跟美國聯(lián)系在一起，跟次貸聯(lián)系在一起。

　　想象一下2008年的金融海嘯有多么可怕，中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)崩盤也不會(huì)有那么可怕。這么想的是自己自亂陣腳，自己自作多情，把事情夸大了。

　　也不要把中國地產(chǎn)和日本90年代調(diào)整一起討論，風(fēng)馬牛不相及

　　第二個(gè)概念，你也不要把我們這一次房地產(chǎn)的調(diào)整，跟日本90年的房地產(chǎn)調(diào)整放在一個(gè)臺(tái)面上去討論，還是風(fēng)馬牛不相及的兩件事。

　　日本房地產(chǎn)能夠把日本經(jīng)濟(jì)拖累20年到25年，直到最近五年日本經(jīng)濟(jì)才開始有所回升，股票市場也有所回升等等。

　　為什么能拖累日本經(jīng)濟(jì)25年、30年呢？是因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)泡沫調(diào)整有一個(gè)基礎(chǔ)性的情況，就是日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤是結(jié)合在一起的。

　　這個(gè)金融系統(tǒng)泡沫崩盤不是房地產(chǎn)泡沫帶動(dòng)金融系統(tǒng)崩盤，而是日本的金融系統(tǒng)日元本身，在80年代日元升值了2倍，到了90年以后，日元又貶值了2倍，一進(jìn)一出差不多有三倍、四倍的震蕩。

　　這個(gè)日元升值和貶值，是美國人對(duì)付日本人的。日本成了世界第二大強(qiáng)國，有一種可能要追上美國，美國搞了一個(gè)廣場協(xié)議打擊了他，這是美國人對(duì)付老二的常用伎倆。

　　在這個(gè)過程中，日本自己又沒有有效的抵御方式，最后被美國打了一棍子，是一個(gè)世界級(jí)的金融割韭菜。

　　這一場危機(jī)使得日本金融整個(gè)被摧毀，這是一個(gè)概念。金融摧毀再加上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)泡沫，在日本貨幣升值時(shí)，大量的人都發(fā)財(cái)了，都去造房子、買房子、買世界的房子、買日本的房子，這樣就使得大量的房價(jià)上升泡沫，等到日元一貶值，整個(gè)雞飛蛋打，火上澆油，這是一個(gè)方面。

　　第二個(gè)概念，日本人有一個(gè)情況，就是在90年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤的時(shí)候，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了77%。77%是戶籍人口的城市化率，從90年到現(xiàn)在20多年過去，他現(xiàn)在的城市化率也就是78%、79%。意思就是90年日本城市化率到了頂峰，到了頂峰以后房地產(chǎn)泡沫破裂，大量房子甩出來，沒有農(nóng)村人口進(jìn)城可以接盤，最后就憋在那里，大家憋著套了二十多年。

　　城鄉(xiāng)融合會(huì)為未來20年住宅地產(chǎn)發(fā)展提供基礎(chǔ)性需求

　　中國這次房地產(chǎn)調(diào)整，實(shí)際上我們城市化率，戶籍人口城市化率才到了一半，48%左右。過去幾十年增加了30個(gè)點(diǎn)，今后幾十年還可以加30個(gè)點(diǎn)。所以我們有足夠的循環(huán)空間以后可以化解。

　　宏觀上看中國這次房地產(chǎn)是嚴(yán)重的沖擊，如果繼續(xù)嚴(yán)重調(diào)整下去，比如剛才說的五項(xiàng)指標(biāo)跌了50%、60%、70%，如果再有兩三年再跌個(gè)20%-30%，跌到70%-80%、50%-60%，那整個(gè)經(jīng)濟(jì)、老百姓的住房就會(huì)崩盤，就會(huì)變成斷供的房。

　　許多老百姓房子可能進(jìn)入拍賣的情況，各種房產(chǎn)商就會(huì)倒閉。現(xiàn)在壞賬債務(wù)在房產(chǎn)商手中，他一旦破產(chǎn)、關(guān)閉、倒閉，債務(wù)就成了銀行的壞賬，銀行增10萬億、20萬億、30萬億的壞賬，那銀行是全國的財(cái)富，那不得了。

　　房地產(chǎn)又是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。它如果負(fù)增長過大，中國GDP增長也會(huì)拉低。

　　房地產(chǎn)也是龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)蕭條，跟房地產(chǎn)有關(guān)的制造業(yè)有四十多個(gè)行業(yè)，什么機(jī)械、家電、建筑行業(yè)，各種各樣的產(chǎn)業(yè)都會(huì)衰退。

　　房地產(chǎn)也是個(gè)很大的就業(yè)面，他這一困難至少減少幾千萬農(nóng)民工、建筑工人的就業(yè)，總之這方面是必須解決的。

　　中國的城鄉(xiāng)融合從宏觀上會(huì)為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)性的需求。這需求剛需還是在的，慢慢地會(huì)釋放。

　　中央政府已出臺(tái)五種措施，化解地產(chǎn)難題

　　第二個(gè)，當(dāng)下直截了當(dāng)?shù)膶?duì)房地產(chǎn)的拯救，至少國家在三中全會(huì)以后，在去年9月24號(hào)政治局開會(huì)以后，國慶節(jié)以后的各部門布局的救市措施里，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的文件里，都體現(xiàn)了至少有5種措施。

　　措施一：房地產(chǎn)危機(jī)關(guān)鍵是產(chǎn)能過剩，政府會(huì)拿出幾萬億甚至10萬億收購庫存，一舉三得

　　第一個(gè)措施就是國家在去年初拿3000億，到了九月底呢，明確宣布拿3萬億。我估計(jì)到明年，還會(huì)有個(gè)3萬億，甚至變成6萬億。總而言之，最終會(huì)有個(gè)幾萬億甚至10萬億來收購房地產(chǎn)的庫存。

　　我們這場房地產(chǎn)的危機(jī)關(guān)鍵是產(chǎn)能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存，那這個(gè)庫存至少會(huì)帶出10萬億的現(xiàn)金流，回不來，房地產(chǎn)商資金鏈斷了以后，就出現(xiàn)各種各樣的三角債問題。

　　如果我們國家拿了幾萬億，現(xiàn)在房價(jià)是比正常價(jià)格打了6折。在打6折的情況下，本來1萬億買1億平方米，現(xiàn)在可能買1.6億平方米，多買很多房子。

　　中國政府，可以用這個(gè)概念，買它10億、15億甚至20億平方米的庫存，把房產(chǎn)商的庫存變成國家儲(chǔ)備的國有產(chǎn)權(quán)房屋。

　　這個(gè)國有產(chǎn)權(quán)房屋租賃給老百姓做公租，任何一個(gè)國家應(yīng)該都有這樣的公房。

　　這公房是給老百姓城市居民居住的，香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會(huì)有20到25%。

　　我們國家也明確要建立20%到25%左右的國家產(chǎn)權(quán)但給老百姓居住的保障房。因?yàn)檫^去這些年房地產(chǎn)過分發(fā)熱，使得我們政府手中的保障房只占居民的需要的總量的5%。

　　所以利用這一次，把我們10億人口，假如有2億人是需要政府保障房，一個(gè)人十來平方米要二十多億。

　　現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15-16個(gè)百分點(diǎn)，那么就需要買十幾二十億平方。如果買了以后，政府手中有了這二十多億平方米，就能夠給兩億城市居民。

　　不管農(nóng)民工進(jìn)城要租賃房，還是大學(xué)畢業(yè)生當(dāng)時(shí)買不起房要租賃這些房，總之就可以起到保障作用。

　　同時(shí)開發(fā)商拿到了這筆錢，他拿到了5萬億，他不是利潤，他要去還債。5萬億到了債權(quán)人手中，債權(quán)人又會(huì)還他的債務(wù)，有兩次三次一循環(huán)就可以十幾萬億、20萬億的三角債的出清。

　　所以這是一舉兩得的事，國家現(xiàn)在正在推進(jìn)。

　　同時(shí)最后要說的話，是不是政府就套牢了，要拿5萬億、10萬億套在里邊幾十年背債呢？

　　用不著的，因?yàn)槟闶谴蛄?折買的房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房的租金，每個(gè)月的租金也差不多打6折。

　　所以你就等于商品房買的，商品房出租一樣，投入產(chǎn)出是平衡。

　　那你把這筆租金作為reits，在資本市場上發(fā)債券，ABA債券發(fā)了以后，可以有4%左右的利息收入。

　　老百姓現(xiàn)在一百多萬億存款，利息是1.8%，那么老百姓完全高興拿出10萬億買政府債券，最后可以得到4%的回報(bào)。

　　所以這件事一舉三得，市場增加了老百姓理財(cái)?shù)馁Y金資本，政府多了20%人口獲得保障房居住的能力，房產(chǎn)商把自己十年、二十年積累賣不掉的庫存打了個(gè)6折，賣給了中國政府，一舉三得，化債就把它化掉了。這是一件事，現(xiàn)在正在做，年初說3000億，現(xiàn)在說3萬億。我絕對(duì)相信到明年事情轉(zhuǎn)的好了，3萬億翻一番變6萬億、10萬億。最終這十萬億也不是要政府財(cái)政出的，也不是100年套在里邊的。

　　所以這件事是個(gè)市場行為，一舉三得，這是一個(gè)措施。

　　措施二：政府已拿出幾萬億對(duì)城中村危舊房改造，今后三五年基礎(chǔ)設(shè)施還有很多可做事情

　　第二個(gè)措施就政府已經(jīng)拿出幾萬億，是支持地方政府對(duì)城中村危舊房進(jìn)一步地加深改造。

　　然后進(jìn)一步提出來，我剛才說的2萬個(gè)鎮(zhèn)里邊亂糟糟的比較老破舊的房子，也應(yīng)該放到這種改造里。因?yàn)樗褪浅鞘械囊徊糠帧?/p>

　　所以這些事情說明中國今后三年五年基礎(chǔ)設(shè)施還有很多可以做的事。這是第二個(gè)啟動(dòng)市場信號(hào)的。

　　措施三：房產(chǎn)系統(tǒng)融資，源頭管好，首付不能丟，房產(chǎn)商負(fù)債率降到50%左右

　　第三個(gè)就是中國企業(yè)房產(chǎn)系統(tǒng)的融資。在這一次改造以后進(jìn)行調(diào)控，會(huì)把現(xiàn)在房產(chǎn)商百分之八九十的負(fù)債率，會(huì)著力把它降到50%左右。

　　房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，全世界房產(chǎn)商負(fù)債率都不超過50%，包括中國香港搞是炒房地產(chǎn)的祖宗，香港所有房產(chǎn)商平均負(fù)債率30%到40%，中國出現(xiàn)了80%-90%，

　　因?yàn)槲覀冑I地的錢是借來的，造房子開發(fā)貸又是借來的，房子造好了了，賣出去，按揭貸款又是借來的，三個(gè)負(fù)債率疊在一起，這樣就百分之八十九十的負(fù)債。

　　如果你買房子的錢是自有資金，你100億買了一塊地，這個(gè)地是你的錢，你抵押給銀行拿到了七八十億，七八十億做開發(fā)貸。所以如果你三個(gè)貸款，有一個(gè)是自有資金，兩個(gè)是正常的貸款，疊加在一起就是百分之五六十。所以這里邊是我們?cè)搭^上沒管好，這地方不要發(fā)明創(chuàng)造，就按全世界通用的規(guī)則，買地的錢不能銀行背著，80%-90%銀行背著，而是要用自有資本，這是鐵原則。

　　我在重慶就這么干的，重慶房產(chǎn)商的負(fù)債率就相對(duì)低一點(diǎn)，就是這個(gè)原因，你不能為了讓他負(fù)債，然后地價(jià)翻一翻，300萬一畝變1000萬一畝，增加的錢還是銀行后邊堆，這樣的話，房產(chǎn)上的帝王，出格的地王都會(huì)出現(xiàn)，所以這件事必須在源頭管住，這是一個(gè)。

　　第二個(gè)，老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫，金融災(zāi)難。所以百分之二十三十的首付，第一套房二三十的首付，第二套房50%的首付等等，就把這件事就平衡了。最終使得整個(gè)中國金融系統(tǒng)，房地產(chǎn)占有中國金融資源百分之四五十的狀態(tài)，就要把它調(diào)整過來，調(diào)整到20-25%，就形成一個(gè)穩(wěn)健的新常態(tài)。

　　75-80%的金融是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)、工商企業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)占有的資金不能再像過去占據(jù)40%以上，甚至有的地方占50以上，金融資源都被房地產(chǎn)吸收了，這個(gè)格局要變化。

　　最終老百姓的資產(chǎn)，家庭資產(chǎn)，現(xiàn)在我們中國70%-80%的老百姓，家庭財(cái)富或者家庭資產(chǎn)就是那個(gè)房子。正常的情況下，家庭資產(chǎn)有40到50是房產(chǎn)資源，房產(chǎn)的金融資源等等，不能這么一棵樹吊死。總而言之，中國的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)關(guān)系在這一次調(diào)整中也會(huì)得到化解，這是第三個(gè)方面。

　　措施四：不規(guī)矩一根筋發(fā)瘋的房地產(chǎn)商會(huì)減少，兩三年后，全國9萬多房產(chǎn)商會(huì)降到2萬以內(nèi)

　　再一個(gè)方面，整個(gè)中國房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量現(xiàn)在有9萬多個(gè)，14億人，城市居民九億多人，每一萬人攤上一個(gè)房產(chǎn)公司，世界之最。我可以說一句這么話，全世界180個(gè)國家，全部的房產(chǎn)商，造房子的房產(chǎn)公司沒有我們中國多。

　　所以中國全民炒房，工農(nóng)兵學(xué)商哪個(gè)行業(yè)，在過去十年不開個(gè)房產(chǎn)公司，好像吃了八輩子的虧。

　　你知道，美國房產(chǎn)有多少個(gè)開發(fā)公司？美國沒超過500個(gè)。這是美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長跟我聊天的時(shí)候，我專門問了他，我總的意思是什么呢？（中國房產(chǎn)商）太多，太多。我自己認(rèn)為，這一次兩三年以后，大家再來次統(tǒng)計(jì)，中國房產(chǎn)商的企業(yè)注冊(cè)為開發(fā)、造房子的企業(yè)會(huì)降到2萬個(gè)以內(nèi)。

　　差不多7萬個(gè)里邊，會(huì)有6萬多個(gè)是自主歇業(yè)，還有幾千家公司可能破產(chǎn)關(guān)閉、收購、兼并、合并，是硬碰硬調(diào)整消失的。有一大半是現(xiàn)在開始停業(yè)了不干了，逐漸就注銷了。自己注銷了也沒什么債務(wù)問題，就自己消失掉了。

　　總而言之，中國房地產(chǎn)不規(guī)范的高利貸借貸，高貸款的比例融資，高地價(jià)的買地，大樓盤的造房。大樓盤達(dá)到了1000萬、1500萬平方米，100萬平方米算小樓盤。

　　大家去看，凡是中國房產(chǎn)商最近五年，搞到1000萬平方米以上樓盤的房產(chǎn)商，現(xiàn)在通通倒閉了。

　　碧桂園在馬來西亞發(fā)神經(jīng)搞了個(gè)2000萬平方米開發(fā)區(qū)。我大概五年前看到他這張規(guī)劃圖，一看我就知道碧桂園一定要不了幾年倒閉。神經(jīng)病發(fā)神經(jīng)，本來干的好好的，忽然發(fā)神經(jīng)去干這么個(gè)活。

　　恒大在中國南通搞了個(gè)1500萬平方米的小區(qū)，在海南海花島也搞了個(gè)1000萬，恒大也進(jìn)入災(zāi)難的窟窿里面。

　　所以總而言之，開發(fā)商這些不規(guī)矩的、不規(guī)范的，一根筋吊著發(fā)瘋的行為，今后都會(huì)逐漸會(huì)減少。這是第四個(gè)。

　　措施五：中國房產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)新格局新常態(tài)

　　最后一點(diǎn)，經(jīng)過這一場暴風(fēng)雨的洗滌，中國房產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)新格局新常態(tài)。不管是金融還是建設(shè)規(guī)劃，還是各個(gè)方面都會(huì)有更好有序地發(fā)展。

　　最后大家關(guān)注的就是房價(jià)，國家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國的房價(jià)，家庭收入23年到30年買套房，那全世界一般家庭收入7到10年買套房。

　　這次一跌，房價(jià)已經(jīng)從2020年高房價(jià)，2024年已經(jīng)跌到了2014-2015年房價(jià)的均價(jià)。這么一來，現(xiàn)在的房價(jià)跟老百姓收入比，已經(jīng)不是二三十年買套房，是十幾年，10-20年買套房。這個(gè)收入比縮小了一半，是好事。如果今后十年的房價(jià)不會(huì)馬上又往上漲，又去翻一翻，但是每隔十年GDP翻番了，人均收入翻番了，這個(gè)時(shí)候收入比跟房價(jià)比，就會(huì)從現(xiàn)在10到20年縮小到8到10年，就跟世界合理的性價(jià)比相當(dāng)。這個(gè)售價(jià)比相當(dāng)，就是人的一生工作四十多年的收入6分之1的錢買套房。世界上房地產(chǎn)有個(gè)概念，如果一生的6分之1的收入買套房合理，還有你如果不買房子，租房，一年的收入的6分之1租套房也是合理的。

　　如果你一年收入拿了50%的錢租房，你房子的成本太高，你不該住那么大那么高的房子。

　　所以總而言之三個(gè)6分之1。一租房年收入6分之1租房；一生收入四十多年收入的6分之1買個(gè)房；作為一個(gè)市長，城市管理者，一般是每年GDP的相當(dāng)于6分之1來建房。

　　每年房地產(chǎn)投資不要超過固定資產(chǎn)投資的4分之1，固定資產(chǎn)是GDP的60%多一點(diǎn)，那么六十多一點(diǎn)算下來，就是GDP的6分之1來搞房地產(chǎn)建設(shè)，是持續(xù)穩(wěn)定的。

　　如果你建房的資金量等于GDP的百分之30%-50%，這地方一定泡沫，亂搞一氣。

　　小結(jié)

　　以上是我講的中國中長期來說，我們的城鄉(xiāng)融合為城市會(huì)提供大量人口，會(huì)把房地產(chǎn)過剩的產(chǎn)能會(huì)吸收掉一塊。第二，當(dāng)下短期來說，中央政府已經(jīng)出臺(tái)的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。最后歸結(jié)為一句話，2025中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點(diǎn)。這一點(diǎn)大家要有個(gè)樂觀向上的判斷，房地產(chǎn)在2025年以后，不會(huì)再像過去四年對(duì)中國經(jīng)濟(jì)是負(fù)拉動(dòng)。你本來有七個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)拉動(dòng)兩個(gè)點(diǎn)，你最后變五個(gè)點(diǎn)。至少今年房地產(chǎn)不再負(fù)拉動(dòng)，它也不一定正推動(dòng)。這樣其他的產(chǎn)業(yè)該有多少點(diǎn)就多少點(diǎn)。

　　這樣止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產(chǎn)又來五年翻一番。但至少隨著GDP十五年、二十年翻番，房地產(chǎn)也同步增長，這是會(huì)出現(xiàn)的新格局。